“稳楼市”需再加力巩固

　　■ 王丽新

　　4月25日召开的中共中央政治局会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

　　随着“稳楼市”一揽子政策持续推进，去年四季度以来，一线城市及重点城市楼市交易趋稳，高能级城市土地市场趋热，“好房子”渐成市场供应主流产品。在笔者看来，在这一新形势下，“稳楼市”需兼顾短期稳定与长期发展，加力巩固市场稳定态势，推动房地产行业进入“量稳质升”的新阶段。

　　首先，加力实施城市更新行动，协同“优存量”与“拓增量”，激活居住新需求。从政策支持力度来看，城市更新行动已经从“大力实施”进入“加力实施”阶段，成为2025年各地重要工作之一。

　　城市更新范畴很广，城市市政基础设施更新、老旧小区改造以及城中村和危旧房改造等均在其中，对稳投资、增需求、促消费有多重推动作用。其一，可以盘活存量闲置或者低效资源，释放土地价值；其二，带动区域居住、产业环境升级，为开拓增量市场注入新动能，进一步满足“职住平衡”需求；其三，打通“买一卖一”换房需求堵点，提升一二手房联动交易活跃度。

　　当然，撬动城市更新项目绝非易事，存在拆迁困难、资金难筹、建设周期长等诸多难题。但现阶段，配套政策正在加快“上马”。一是房票政策扩围，部分城市已将拆迁房票使用范围扩展至全市，鼓励使用房票购房，跑通“房票+城市更新”模式；二是加大金融政策支持力度，城市更新专项贷款规模持续扩容，下一步，城市更新行动有望迎来创新性专项债、中长期国债以及创新性货币政策等支持；三是各地“因城施策”推行新模式，引导社会资本参与，如探索推出“更新票”制度，即企业参与老旧小区改造项目，可持“更新票”抵扣土地出让金和配套费的结算机制。

　　其次，加快构建新模式，从“扩规模”转向“拼经营”。在推动城市更新过程中构建新发展模式，是当前“稳楼市”的重要课题。这意味着房地产行业迈入存量时代后，从规模扩张转向质量提升势在必行，需破旧立新。

　　从顶层设计出发，构建房地产发展新模式，需要根据城市发展的新阶段和新特点，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。

　　从当前政策实施路径来看，制度性创新已经在路上。比如，部分城市已经开始试点现房销售。“好房子”工程的推进，亦是其中一环。“好房子”建设统筹增量与存量，在土地供应端就已适度调整容积率、挑空空间等规则，引导企业建立“产品力为王”的经营机制。这就需要房企加快转变经营理念，开辟集开发、运营、服务于一体的全产业链商业模式，构建以产品导向创造价值的新竞争范式。

　　最后，加大高品质住房供给，引导行业从“增量开发”向“品质竞争”转变，让新竞争机制转化为建设“好房子”的动力。

　　5月1日，国家标准《住宅项目规范》将落地实施。当前，部分城市也发布了“好房子”建设相关标准。但“好房子”绝不单纯指向高端住宅，“安全、舒适、绿色、智慧”是“好房子”的核心标准，更是高品质住宅的总纲，强调的是对住房品质的要求。各地要加大力度供应户型优、功能全、得房率高且价格合理的“均好型”住房，更要解决隔音、串味以及渗漏等基础质量问题，还可考虑将高品质住宅项目纳入金融支持范围，以降低信贷融资成本等方式给予支持，引导行业从“规模至上”切换到“质量制胜”。

　　“加大高品质住房供给”不仅是产品升级，更是行业竞争范式的根本转变。这意味着房企要沿着三条主线建立新竞争机制，一是技术标准升级，加大研发投入，将健康、智能指标权重提升；二是供应链垂直整合‌，完善数字化集采平台，用好材料好设备建房；三是重构运营服务体系，设计、施工要抓，维护修缮也要抓，还要根据规划建设运营社区食堂、公共会客厅、图书阅览室等配套设施，这样才能全流程为“高品质”护航。

　　总体来看，针对房地产市场，此次中共中央政治局会议延续了“止跌回稳”的总基调，强化政策灵活性与精准度，明确房地产行业持续向高质量发展的路径。展望未来，随着政策持续加力释放，房地产市场止跌回稳、健康发展可期。