完善“能贷”“敢贷”长效机制
多措并举实现房地产与金融良性循环
◎记者 韩宋辉
城市房地产融资协调机制（下称“协调机制”）建立已近一年，上海证券报记者获悉，金融监管总局已指导各家银行在现有工作专班机制的基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，推动“白名单”项目“应贷尽贷”。
据了解，各地相关部门、商业银行已经对“白名单”项目信贷投放形成了一套可复制推广的经验，其中最关键的是推动商业银行持续完善“能贷”“敢贷”长效机制，才能既保障新增贷款的安全，也提升存量债务的清偿能力，实现房地产与金融的良性循环。
做好审核把关 推动银行“能贷”“敢贷”
做好审核把关，确保“白名单”项目质量，才能更好实现银行“能贷”。记者了解到，从实践经验来看，目前，各地相关部门与商业银行共分三步走，推动“白名单”项目“能贷”。
首先，做好项目审核把关。业内人士告诉记者，经过各地各部门持续推进，目前，297个地级及以上城市均已建立协调机制。协调机制对当地在建房地产项目梳理后，把其中符合条件的项目纳入“白名单”，并推送给商业银行。
当然，有一些问题项目一开始并不符合“白名单”的要求，协调机制则要加强问题项目修复。业内人士说，对不符合条件的项目，协调机制会组织房地产企业针对性做好问题修复。例如，对于“四证”不齐全的项目，可由自然资源、住建部门等研究推进办理。据初步统计，全国已有超1000个问题项目经修复后纳入“白名单”。
接收到“白名单”项目后，商业银行将按照市场化、法治化原则进行独立自主审核。业内人士说，对协调机制推送的项目，商业银行要区分房地产企业债务风险和项目公司开发运营风险，重点关注项目还款来源，做好项目可行性评估，结合自身经营情况和风险承受能力进行综合论证，对符合贷款条件的项目积极给予融资支持。
“我们急需一笔资金给施工方支付工程款，如果一个月内不解决，将影响工程开工和项目交付。”万科集团成员企业长春北方影都房地产开发有限公司负责人此前曾焦急地找到中国银行吉林省分行。
中国银行吉林省分行相关负责人告诉记者，他们实地考察后发现，这个项目存在两个放贷难点：一是企业无法立即提供抵押物，影响放款时效；二是企业将全部预售资金监管账户开立在他行，主办行无法有效落实项目资金封闭管理要求。
记者了解到，在协调机制的帮助下，中国银行吉林省分行积极协助企业办理抵押，协助其完成预售资金监管账户迁移，成功为该项目全额投放贷款6.1亿元，保证了工程款的及时支付。
此外，对于“白名单”项目，商业银行还可以单列授信额度，确保资金支持充足。同时，商业银行还可适度下放审批权限，优化贷款审批和发放流程，在准入、评级、授信、贷后等方面对“白名单”项目单独管理。
确保专款专用 资金拨付“能早尽早”
目前，商业银行是按照项目建设进度，分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并直接受托支付到材料商、施工方等上下游企业。
业内人士告诉记者，今后，商业银行可在与房地产项目公司协商一致的前提下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付至用款对象。
近期，广西玉林市房地产市场止跌回稳趋势较好，项目公司加快项目建设的意愿强烈。农业银行玉林分行相关人士告诉记者，了解到这一情况之后，该行主动与项目公司沟通，双方协商一致，开立项目资金监管专户，超1亿元开发贷款一次性拨付到账。
资金提前到位，将对房地产企业带来三重有利影响。业内人士分析：一是房地产企业账面有了更多现金资产，有利于改善资产负债表，增强账面流动性和财务实力；二是房地产企业可以给施工方、材料商等上游企业更为确定的资金支付预期，并保障款项按时支付，避免产生拖欠，有助于加快工程施工进度；三是可以打消各方对房地产企业后续融资无法按时到位的顾虑，增加各方对开发项目的信心。
对于资金安全问题，金融监管总局副局长肖远企表示，这些贷款资金进入了项目资金监管账户，专款专用，封闭管理，不会被项目公司挪用。贷款资金将全部用于项目建成交付，有利于保障购房人的合法权益。
落实尽职免责 解除信贷人员后顾之忧
当然，要调动信贷人员和基层分支机构的积极性，让他们“敢贷”，商业银行还需落实尽职免责要求，切实解除信贷人员后顾之忧。
业内人士告诉记者，有风险并不等于失责，关键要看是否履职尽责。商业银行应落实好尽职免责要求，职能部门及相关员工在评级、贷款调查、审查审批、贷款发放及贷后管理等环节已按要求勤勉尽职的，以及因不可抗力因素导致贷款发生风险的，应予以免责。
多措并举推动商业银行对“白名单”项目“应贷尽贷”、资金拨付“能早尽早”之后，协调机制也在持续监测项目情况。业内人士表示，协调机制持续落地见效，将有利于精准支持房地产项目的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时也能进一步从根本上防范金融风险。
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