每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺
在境外债重组取得新进展后，碧桂园（HK02007，股价0.485港元，市值135.74亿港元）延迟发布近一年的2023年年报也终于出炉。
1月14日晚间，碧桂园发布2023年年报和2024年半年报。截至2023年12月31日止年度，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约1743亿元（人民币，下同），归属公司股东权益的合同销售面积约2170万平方米，实现总收入同比减少6.8%至4010亿元，实现税前亏损约1673亿元。
《每日经济新闻》记者注意到，2023年碧桂园营销及行政费用同比下降8.6%至180亿元，现金及现金等价物约为638亿元，总借贷下降至约2496亿元。
2024年上半年，碧桂园的亏损大幅收窄。据2024年中报，碧桂园合同销售金额约为260亿元，合同销售面积约265万平方米，总收入同比减少54.9%至1021亿元，期内亏损约为150.64亿元，公司拥有人应占亏损约为128.42亿元。
对于2023年出现大额亏损，碧桂园方面回应称，2021年以来房地产市场逐步进入下行周期，销售量价持续下滑，相关资产价值严重缩水。为客观反映市场变动对公司资产价值的影响，公司对在建物业及持作销售的已落成物业进行计提减值约824亿元。
碧桂园指出，受宏观经济环境、行业环境及对手方负面财务状况等多重不利因素叠加影响，部分应收款项存在无法回收的风险，计提金融资产及财务担保减值损失净额约372亿元，上述两项合计占税前亏损总额的71.5%。
此外，碧桂园2023年录得营销及市场推广费用和行政费用约180亿元、净财务费用约55亿元，以及其他收入和损失净额约103亿元。
受营收大幅下降和利润亏损等影响，碧桂园面临流动性压力陡增。综合财务状况表显示，碧桂园非流动资产约为1368亿元，流动资产约为1156亿元，流动负债约为1126亿元，非流动负债约为78亿元，股东权益约为886亿元。公告指出，碧桂园面临阶段性流动性压力，集团的总债务中有约1420亿元发生违约或交叉违约。
相较2023年千亿级别亏损，碧桂园在2024年上半年的业绩表现有所好转，实现总收入同比减少54.9%至1021亿元，期内亏损约为150.64亿元，公司拥有人应占亏损约为128.42亿元。
对于2024上半年亏损收窄，碧桂园表示，受益于2023年已较充分的计提存货减值准备，致使2024年上半年需计提的存货减值已大幅减少，致使本期结算毛利同比有所回升。
碧桂园表示，2024年上半年，为确保有限资源优先保交房，公司通过归零预算全面控制非刚性费用支出，成果显著。销管费用同比上年同期大幅下降51%，其中行政费用同比降低25%，销售费用同比下降63%。
对于2024年全年能否达到盈利，碧桂园回应称，2024年上半年市场虽然依旧疲软，但受益于2023年已计提较大额减值准备，致使需额外计提的存货减值已大幅减少，预计2024年全年亏损会大幅收窄。由于当前集团仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，对于恢复盈利的时间暂无法预估。
碧桂园指出，基本判断公司已将存货减值大部分出清，除非未来市场价格还有大幅下跌。同时，由于存货的公允价值伴随市场情况动态波动，随着外部环境的逐步回暖，该部分减值未来可能转回。长期来看，公司当下的资债压力有望逐步减缓，轻装上阵，未来权益预计会有较大的增厚空间。
保交付是碧桂园出现流动性危机之后被提及的最高频词之一，在公司内部也是重中之重。为降低负债和保交付，碧桂园完全收缩了业务线和支出。
2024年碧桂园再次精减国内地产区域至14个，2024年上半年销管费用同比大幅下降51%，存货减值计提大幅减少为27亿元。
值得注意的是，自出现流动性危机以来，碧桂园开始转让资产以回笼资金。据每经记者不完全统计，自2022年以来，碧桂园已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超过600亿元。2023年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。2024年12月，碧桂园转让持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。
家族支持方面，碧桂园方面表示，自成立至今，控股股东及家族通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等多种方式已累计支持集团总额约416亿港元，且从未减持股票，其中2021年至今累计向公司提供折合约96亿港元的无息无抵押借款等现金支持。
不过，如果市场未来不能表现出强烈复苏之势，从实际经营带来的现金流量表来看，碧桂园化债和保交付压力并不小。截至2024年6月，碧桂园经营活动产生的现金流量约为44.25亿元，投资活动产生的现金流量约为24.32亿元，融资活动产生的现金流量约为-26.7亿元。报告期末，碧桂园的现金及现金等价物余额为66.98亿元。
在此之下，碧桂园2024全年累计交付房屋约38万套，未达到年初制定的48万套目标。对于未来保交房任务及计划，碧桂园表示，公司未来仍有约20万套房屋交付任务，公司将会依托当前各项利好政策，积极争取政府支持，努力盘活各类大宗资产及沉淀资金，竭尽全力获取一切资源支持交付工作的开展。同时，按照极限收支、一楼一策的运营思路极限推进剩余的房屋建设，努力做好保交房任务的收官工作。
1月6日，在碧桂园召开的2025年第一次集团月度管理会议上，集团董事会主席杨惠妍就当前政策及市场环境、集团当前重点工作、未来发展及人才战略进行了深入分析。面对充满挑战与机遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表，并鼓励全体员工全力以赴，确保各项工作顺利推进，为公司的长远发展奠定坚实基础。
事实上，市场最关注的是碧桂园是否还有王牌在手，以支撑未来的交付和偿债。
2024年半年报显示，碧桂园开发项目共3059个，遍及31个省（自治区、直辖市），298个地级市，总计覆盖1373个区/县，国内未售权益总货值约6041亿元。碧桂园表示，集团将视市场环境和企业自身经营情况，在积极处理存量库存的同时，结合企业战略部署以销定产，审慎重启投资拿地相关工作。
截至2024年年底，在土地收储方面，碧桂园与地方政府或相关城投公司达成收储合作意向的地块合计约19个，收储土地对价合计约为23.8亿元，其中约12亿元已于2024年年内完成盘活。截至2025年1月9日，集团共有超200个项目获批纳入“白名单”，获得新增融资15.23亿元，贷款延展金额207.7亿元。
当下，碧桂园也亟需在资本市场上复牌，有可供衡量和评判的价格，以推进债务展期顺利。1月9日，碧桂园宣布其境外重组提案的关键条款，已与包含中银香港、建银亚洲在内的七家知名银行组成的协调委员会达成共识，协调委员会支持公司持续努力落实重组，并愿意与公司合作，确保集团继续其业务，将干扰降到最低。
如果顺利落实，重组提案将使碧桂园实现大幅去杠杆化，减少债务最多116亿美元。此亦包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
碧桂园表示，据此，集团将拥有更具可持续性的资本结构，使其能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实其认为最有潜力为所有利益相关者提供价值最大化的业务及资产出售策略。
分析人士认为，债务重组工作的推进，不仅是应对当前困境的必要手段，更是为公司未来的发展铺平道路的关键一步。通过债务重组，公司能够优化债务结构，减轻利息支出，延长还款期限，整体减轻债务压力，从而卸掉包袱、轻装上阵，为未来的战略调整和发展争取了更大的空间。长远来看，债务重组的有序推进也有利于保护业主、员工、债权人和合作伙伴等各利益相关方的合法权益并实现价值最大化。
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