招商蛇口，守住了40亿

2024年赚钱的房企越来越少了。随着年报季的到来，越发的明显。

都说很多开发商都被万科吓到了，没想到万科会亏这么惨。

万科发布了2024年业绩预告。预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元，去年同期实现盈利121.63亿元，较去年同期下降470%。

确实有种亏到心破碎的感觉。其实，这么说吧，2024年有利润的房企非常的少。

有统计显示，截至目前，A股、港股中共90家内地房企预告2024年全年业绩，仅有三成预计尚能盈利，而亏损者的数量则是前者的两倍。

在上述90家房企中，预计盈利金额超过10亿元的房企只有5家，其中，龙湖集团、保利发展两家房企在报告期内净利润有望在50亿元以上。

能赚50亿已经算是接近天花板了，好在刚刚公布业绩的招商蛇口又交上了一份40多亿的利润。

守住了40亿元

具体来看，招商蛇口公布的业绩。2024 年，公司营业收入1,789.48亿元，同比增长 2.25%；实现归母净利润 40.39亿元，同比下降 36.09%。

数据表现上来看，呈现出"增收不增利"的显著特征。数据显示，公司毛利率从2023年的17.8%降至2024年的14.2%，净利率则由4.2%下滑至2.3%。

如果放在整个大环境中来看，房地产行业在2024年仍处于深度调整期，CR10房企平均销售价格同比下降8.6%，而土地购置成本指数同比上涨5.2%。因此，对于很多房企，想要在2024年有多少净利润的确压力很大。

对于利润下滑，主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

整体来看，2024年房地产市场还是政策带动下发生了一定的变化。

2024年市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。

招商蛇口董事长蒋铁峰2024年曾说过，房地产的深度调整预计在2至3年内逐步解决。从目前市场表现来看，的确部分房企出现了一定程度的回稳，只是信号不够强烈。

战略大调整

招商蛇口在2024年其实干了很多事，特别是在战略层面进行了很大的变化。

年报中就提及了具体的一些内容，比如说，报告期内，公司围绕房地产行业新发展模式，快速识变、主动应变，对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。 

具体到业务板块来看：

开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”。

资产运营：打造生产新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，并伺机通过公 募 REITs 推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-资本化-再投资”的资本循环闭环。

物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营效率。

“堡垒式”、“棉袄式”财务战略

财务状况，决定一家公司的健康情况。

报告期内，公司主动适应房地产发展新模式变化，采取更为稳健的财务管理策略，全面打造“堡垒式”的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期。

公司坚持以销定投、以销定产，保持现金流稳定，增加在手现金储备。公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1,003.51亿元。

公司报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。

公司积极响应房地产融资新模式，推动融资模式回归项目逻辑，利用经营性物业贷款新政，建立平台融资向项目融资转换的有效通道，全年落地经营性物业贷款92亿元，债务结构更加稳固。

此外，全年新增公开市场融资154.60 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

敢于争第一

2024年房地产市场，尽管销售体量整体上是下滑的，但房企之间的竞争则是前所未有的惨烈。比拼产品力、交付力甚至价格战、得房率等多个层面。

为此，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。

2024 年公司累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2,193.02亿元。招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

2024年，公司累计获取26 宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。 

此外，通过“首席设计师及产品经理”管 理体系，“方案+落地”双团队管理模式，成功研发打造“3+1”全新产品系——“玺”系、“天青”系、“启序”系、“揽阅”系。

报告期内，公司标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、上海揽阅等共10 个项目入选 2024 年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单。

在报告期内，销售排名站稳行业五强，产品力跃居中国房企排行榜第四。

在异常艰难的2024年，可以说招商蛇口非常努力了。不过，在净利润层面还是出现了一定比例的下滑，说明还需要提升盈利能力。

或许接下来，招商蛇口更应该将投资强度集中到珠三角、长三角核心城市群，重点布局北京、上海、深圳等需求稳定的超一线城市。对现有库存中的三四线城市项目，可采取资产证券化（如发行类REITs产品）或股权合作模式加速出清。

面对行业深度调整，招商蛇口应该以利润修复为核心，通过战略聚焦、精益运营、创新突破构建新发展模式。在保持规模适度增长的同时，重点提升资产周转效率和资本回报水平，才能在行业重要变革中巩固领先地位。

不过，想要回到2023年的净利润水平，还需要时间和市场的共振。