公募REITs进入常态化发行新阶段

　　● 本报记者 昝秀丽

　　南方顺丰物流REIT公众投资者发售部分3月21日提前结募；汇添富上海地产租赁住房REIT公众投资者发售部分3月17日提前结募；南方润泽科技数据中心REIT已获受理，系业内首只申报的数据中心类项目REITs产品……公募REITs市场热度近期持续升温，呈现供需两旺态势。

　　市场人士认为，在政策支持下，公募REITs市场进入常态化发行新阶段，覆盖行业范围和底层资产类别进一步拓宽，预计会有更多领域“首单”项目入场，不断丰富投资标的，持续提升市场活跃度。

　　“闪电”结募频现

　　公募REITs近期持续“上新”，供给力度加大。截至3月23日，今年已有5只公募REITs发行上市，节奏快于上年同期水平。其中，多只新发公募REITs提前结募，折射公募REITs市场热度不断升温。

　　中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，得益于经济基本面改善、持续的政策支持、多样化的市场需求以及市场预期回暖，公募REITs一级市场2025年有望持续保持相当的热度。

　　目前，中金中国绿发商业资产REIT等产品已进入问询环节；华夏华电清洁能源REIT的项目状态更新至“已受理”……公募REITs供给有望保持一定持续性。

　　国泰君安发布的研报认为，虽然公募REITs2025年新增供给可能维持高位水平，但预计估值稳中有升。横向比较，此类产品相对配置价值仍较高。

　　“首单”项目接连入场

　　在加快“上新”的同时，多个公募REITs“首单”项目今年以来接连入场。这种情况表明，公募REITs底层资产类型更趋丰富，可更好地满足投资者多样化的需求。

　　2月26日，首单以城市更新项目为底层资产的产业园REITs——华夏金隅智造工场REIT上市，收盘价涨幅触及上市首日涨幅限制；2月17日，首单市政基础设施公募REITs——国泰君安济南能源供热REIT上市，开盘触及上市首日涨幅限制；此前，首单农贸市场公募REITs——易方达华威市场REIT、首单医药仓储物流设施公募REITs——汇添富九州通医药REIT上市，均吸引了大量投资者关注。

　　在中国银行研究院研究员刘晨看来，丰富REITs底层资产类型得到了政策层面的大力支持。“REITs底层资产类型的多元化以及市场广度不断提升，也有助于吸引更多增量资金入市。”刘晨说。

　　目前，国内首单数据中心公募REITs——南方润泽科技数据中心REIT已获受理，表明更多的“首单”项目在路上。

　　南开大学金融发展研究院院长田利辉说，监管部门近期明确表示将加大对新基建领域金融支持的力度，这预示着相关领域的金融创新有望提速，公募REITs产品创新值得期待。

　　提质扩容进行时

　　业内人士预计，在常态化发行机制下，公募REITs市场将进一步提质扩容，为资本市场提供更加多元化的投资选择。

　　一方面，市场活跃度与投资者参与度有望提升。中金基金认为，随着对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，投资者对于公募REITs的认识日趋理性。随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金逐步入市，REITs市场的参与度和活跃度有望迈上新台阶，这也将为REITs指数化基金产品的推出创造有利条件。

　　另一方面，更多领域的“首单”REITs项目有望现身。例如，在数据中心方面，北京市发展改革委近日向社会征集基础设施REITs意向储备项目，涵盖交通基础设施、新型基础设施等13个领域，重点梳理人工智能、数据中心等新型基础设施领域项目。大公国际分析，随着更多“新经济”资产入市，REITs市场规模有望实现指数级扩张。

　　在公用事业领域，证监会近期表示，继续支持符合条件的供热企业发行REITs进行融资。同时，支持优质供热企业发行REITs实现产业整合优化，支持优秀民营供热企业发行REITs。

　　消费、文旅REITs创新发展也有望迎来突破。日前公布的《提振消费专项行动方案》提出，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域REITs。

　　同时，REITs全链条监管体系有望持续完善，政策环境将进一步优化。在上海证券交易所总经理蔡建春看来，在相关框架下通过制定相关条例或REITs管理办法，优化REITs产品结构，能更好地发挥产业方在治理机制中的作用。