一季度重点城市房地产市场筑底企稳二季度有望持续复苏

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　在一系列利好政策支持下，一季度，房地产市场总体筑底企稳，重点城市新房、二手房成交同环比均有增长，3月更是迎来局部“小阳春”行情；与此同时，住宅用地土地出让金同比增长两成，平均溢价率创2021年下半年以来新高，核心城市优质地块土拍热度较高，多个城市成交楼面价创新高。

　　业内人士预计，二季度，随着各项政策落地加快，新房市场成交规模或延续弱复苏走势，绝对量好于一季度水平；二手房市场成交将延续稳中有增态势，回暖程度将好于新房。大中城市房价将迎来更多积极信号，核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，而土地市场的持续回暖也将反馈到购房者信心，助力2025年房地产市场加快企稳。

　　重点城市楼市成交筑底企稳

　　今年一季度，房地产市场总体运行平稳，市场止跌回稳取得一定成效。

　　从新房市场来看，中指研究院的数据显示，春节后市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市市场修复更加突出。一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。从重点城市成交结构来看，改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。

　　克而瑞研究中心的数据也显示，一季度楼市成交筑底企稳，1—2月因传统春节假期迎季节性回落，但成交规模基本与去年持平；3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情，30个监测城市成交规模环比大涨85%，同比增长7%。

　　从二手房市场来看，在“以价换量”带动下，春节后核心城市成交活跃度持续提升。据中指研究院统计，一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%。3月截至27日，一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%；二线城市中，杭州同比增长76%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。

　　核心城市土拍热度较高

　　楼市成交热度逐渐传导至土地市场，今年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高。

　　据中指研究院初步统计，一季度（截至3月27日），300城住宅用地土地出让金3449亿元，同比增长20.2%。其中，一线城市同比增幅超两成；二线城市同比增长三成以上；三四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。从市场热度来看，克而瑞研究中心的数据显示，一季度300城土地成交平均溢价率达到11.4%，创2021年下半年以来新高。

　　尤其是上海、杭州等核心城市土地市场升温明显。一季度，上海成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%。另外，杭州、北京、成都等地在优质地块带动下，成交楼面价创新高。

　　对于核心城市优质地块土拍升温的主要原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。

　　不过，核心城市非核心区域地块，以及非核心城市地块多为底价成交。曹晶晶指出，如一季度，北京出让11宗宅地，4宗核心区域地块均溢价成交，其余7宗均底价成交。而南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整体土地市场低温情绪未改。福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交。

　　二季度市场有望持续复苏

　　一季度，楼市成交筑底企稳离不开房地产政策的持续优化。据中指研究院监测，一季度全国有近100省市（县）出台政策超140条，政策调整方向主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。

　　值得注意的是，今年全国两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，为今年房地产政策定调并明确了政策方向。近日中央还首次在提振消费文件中强调稳楼市并提出相应举措，体现了中央稳预期、强信心的决心。

　　中指研究院政策研究总监陈文静预计，二季度各项政策落实将加快，特别是在促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时调减限制性措施，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。另外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，也是促进新房销售止跌回稳的重要举措。

　　对于楼市成交趋势，克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，二季度，新房市场成交规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，延续弱复苏走势。核心一二线城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情；广州、武汉、南京等后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；三四线城市成交规模将延续筑底行情。二手房市场成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比仍将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。

　　而对于土地市场走势，杨科伟预计，二季度，核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，市场信心进一步巩固。核心城市与非核心城市热度进一步分化。整体来看，2025年土地供求规模仍将保持低位运行，随着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率指标或出现结构性的环比调整，可能将是2022年以来土拍热度表现最好的一年。而土地市场的合理控量以及持续回暖，也将反馈到购房者信心，助力2025年房地产市场加快企稳。