合生创展和珠光集团的朱氏兄弟，拖垮了村民们

　　来源：地产壹线

　　原标题：《被朱氏兄弟拖垮的村民们》

　　一边是手里拽着超10个旧改项目待开发，一边是多个项目村民的临迁费说欠就欠。

　　野心很大的朱氏兄弟，正在被自己曾经描绘的宏伟旧改地图反噬。

　　合生创展最新发布的财务数据显示，截至2024年末，合生创展一年内需偿还的短期债务有250.37亿港元，但手里的现金仅有84.49亿港元。捉襟见肘的现金流，已导致逾92亿港元借贷交叉违约。

　　而珠光控股从2022年起就在亏损，本要于3月发布的2024年年报，已宣布将延期发布。

　　不难看出，以两家公司目前的资金流动性，已很难支撑手中多个旧改项目的开发与完工。

　　但那些家园已经被拆的村民们，更是无路可退——旧改实施方案无法确认，导致复建房建成遥遥无期，开发商更以此为由拖欠临迁费。

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　　拖欠临迁费

　　开发商归责于方案还需调整

　　2011年，火村旧改就已进行摸查统计；2013年，火村旧改通过批复。一期在2016年开始启动签约，二期则是2020年启动。

　　当时，还有人评价是“又一土豪村诞生”。

　　2023年时，火村一期的村民，迎来了首批入住。而二期的村民，目前仍处在旧房已拆除、新房未建好的青黄交界期，徒增的生活成本纯靠临迁费，却也被拖欠了一年多。

　　他们和媒体抱怨：2021年火村二期启动旧村改造拆迁，原住村民70%的房屋已被拆迁。如今火村旧改项目中的融资区已陆续建成，但复建区因选址问题有所滞后，被征地拆迁的村民多在增城等地租房，至今未能回迁，村民安置面临较大压力。

　　去年年底，火村二期的村民，集体到了合生中央城项目门口，控诉合生已经占走了地，却拖欠村民们的临迁费。

　　合生赶紧发布了个声明，撇清自己和火村二期的关系，表示自己只是协助推动方，并不管发钱的事情：

　　“火村二期”项目不在中央城项目范围内，实施主体为广州陆宏投资有限公司，系火村经联社、珠光集团合资成立，“火村二期”拆迁补偿协议均由陆宏公司与村民签订。

　　并把拖欠临迁费怪罪于旧改方案没有得到批复。

　　但街道的催促函可不是这样写的。

　　云埔街道办事处将临迁费保障函发放给了合生创展和珠光集团，指出两家公司自2023年3月就开始拖欠村民临迁费及其他费用。

　　且根据《火村社区旧村改造拆迁补偿方案》中的规定，临迁费的发放并不受旧改方案调整的影响，甚至规定了至少3年。而按2021年8月签约率刚到80%算，达到100%的时间距2023年3月，肯定未到3年时间。

　　这里面的“罗生门”，一眼可辨。

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　　一期要景观二期要住房村民battle 朱氏无损

　　火村二期项目实施方案之所以还要调整，关键点在于与一期之间的一个山头使用争议。

　　在二期村民记忆里，这块名为肥猪山庄的山头（高德地图上显示名为荔枝公园），一直都是村民自己在管理的一个“野山头”。

　　二期村民说：“十几二十年前，为了配合政府征地，整个火村被征了一万多亩地，最后已落地的留用地就只剩下肥猪山庄这一块地。这块留用地本来十几年前就想用来建厂房发展村的经济，山上的树也是九十年代时我们村种的果树，山头也不是什么公园！”

　　加上火村二期旧改项目用地紧张。村民们认为，既然是自留地，那么，二期村民就有自由处置地块的权利。面对是要生存居住的房子，还是公园的抉择，当然是居住权更重要。

　　黄浦区和云埔街火村社区经济联合社发布的两份申明中也详细写到：该地块在2004年已被政府征收，现为火村社区的经济发展自留用地，并处于旧村改造范围内……未编制或规划该地块为公园建设用地或公共绿化用地，因此该地块并不属于公园范畴；

　　以及，肥猪山庄总用地面积约7公顷，其中3.18公顷为社区自留经济发展用地（2011年已选址），国有用地2.34公顷，剩余1.48公顷为火村权属用地，也是联社发展经济用地……近期社区已对实施方案进行表决，同意将该留用地纳入旧改，跟旧改项目一并开发建设。

　　但一期（合生中央城）的业主并不这样认为。

　　他们查到，在2018年9月公布的《广州市萝岗控制性详细规划（局部）修编》，肥猪山庄地块被明确划分为公园绿地（G1）的用地性质。此外，《广州开发区东区和永和东片区用地提升控制性详细规划修改》等文件也均显示该地块为公园绿地（G1）。

　　包括最早在2020年火村旧改二期项目启动签约时，该地块并未被纳入其中。

　　另外，结合黄埔区火村二期（枝山-小塱片）旧村改造项目实施方案和地图，可看到肥猪山庄紧邻着合生中央城，在合生中央城项目售卖的时候，“推窗见绿”这一点，也被拿出来当做“卖点”宣传。

　　于是，在合生中央城业主看来，不管是市里还是项目上，都明确指出了这块地是公共绿化用地，不能改规划被建成房子。

　　在8月底二期旧改实施方案公示后，就有多位周边业主向有关部门投诉，主要诉求为：保留绿地，强调的主要是业主对于周边景观的需要。

　　这边需要插播的一点是，几个部门对这个山头的用地性质定位不一样，并不冲突。

　　广州市规自局转派黄埔区分局在接受媒体采访时，曾就此回应称，编制旧村改造实施方案的主体是住建部门与城市更新主管部门，涉及城市更新项目的公示也不需经规自部门同意。因此，旧改实施方案与控制性详细规划涉及两个不同维度，两者并不矛盾。

　　“肥猪山庄地块在现行控制性详细规划中仍为公园绿地（G1）。相关部门在制定旧改方案时可以参考控制性详细规划的有关内容，至于此次旧改方案是否符合城市更新相关政策，规自部门无法下结论。”

　　两边都有理有据，两边都在投诉，两边都要兼顾。一时间，广州从市到区再到街道，都陷入了BUG循环中。

　　直至目前，仍未有新的改造方案出台。

　　不论battle的结局如何，总要有一方的村民/业主们权益受损。而对朱氏兄弟来说，这不过是左手倒右手的事情：二期胜，项目照常推进；一期胜，合生中央城的业主们高兴，对项目后续剩余3个组团的推盘更加有利。battle过程中除了借机停发临迁费，更可以放缓复建区的建造，一举多得。

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　　合生&珠光都是临迁费拖欠常客

　　说回合生和珠光这两家公司。

　　这两家公司实际上属于一个家族——合生创展创始人朱孟依，是朱氏三兄弟里的老二，而珠光集团主席朱庆伊，是朱氏三兄弟里最小的。

　　两家公司也不是第一次拖欠村民们的临迁费了。

　　同为黄浦区云埔街道的宏岗旧改项目，珠光是在2018年接手的，然后在2023年底开始拖欠临迁费，之后被宏岗村村民“清退”出局。

　　还有海珠区的沥滘村，珠光也是拖欠了村民超一年临迁费，甚至复建区全面停工，逼得村民在各种领导留言平台投诉。

　　合生在2020年时，曾介入黄浦区莲潭旧改（据说在莲塘村旧改启动仪式，也有珠光旧改相关负责人出席）。但在拖欠临迁费超一年后，这个项目改由广州国企知识城集团接管。

　　黄浦区的夏园旧改项目，2022 年 7 月合生和科学城集团联手（合生占股70%），从升龙手里接下了夏园旧改。第二年就开始拖欠村民临迁费，且夏园经联社已多次书面敦促都无果。后来，顶不住租房压力的村民申请重装已拆除的门窗、电表，搬回原屋居住。

　　不难看出，两兄弟在拖欠村民的临迁费上，是有些“血脉互通”的。

　　旧改本就是个重资产开发的活，胜在利润可观——此前毛利率平均能达到50%，最高甚至80%以上。

　　换句话说，舍得付出，就有回报。但在眼下这个市场环境里，这两家公司却是都无力付出了。

　　苦了的，是那些等了十多年的村民们。