万科穿越山谷

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　　来源：地产K线

　　“在政策引导和支持下，我们相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。”

　　3月31日，万科管理层在分析师交流会上如是表示。当天，万科发布了2024年度业绩报告。

　　2024年，对万科而言是充满挑战的一年。报告期内，实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元。

　　实现营业收入 3431.8亿元。此外，行业深度调整的影响，在万科的年报利润中仍有较大的显现。

　　同时，万科全年保持高质量的交付水平，2024年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套。

　　期内，万科经营保持稳定，“一揽子”瘦身方案取得不错成果，租购并举、物业服务轻资产等业务展现强劲发展势头，风险也在逐步化解之中。

　　随着楼市止跌回稳，万科自身的业务优势叠加大股东等的多方支持，或将使其在不久的将来，走出低谷。

　　经营服务收入占比提升，已贡献正向利润

　　对于业绩亏损的主要原因，万科在财报中做了较为详细的解释：

　　（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

　　除了这一点，万科在过去一年在业务层面依然保持了竞争力。

　　首先在销售方面，万科在其深耕城市依然保持较大的市占率。其销售规模虽受整体环境影响有所下滑，但销售金额在15个城市位列第一，在5个城市排名第二，在6个城市排名第三。

　　也就是说，以销售金额计算，其有26个城市排到了当地前三。

　　另一方面，万科经营服务业务收入规模持续增长。

　　2024年相关收入占营业收入的比例已经接近15%。管理层表示，未来会进一步提高，且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利润。

　　较为突出的两块业务。2024年，万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%。期内，万物云新获取405个住宅服务项目，饱和收入共23.14亿元，蝶城数量从年初的621个增长至666个。

　　另外，租赁住宅业务实现营业收入37.02亿元，同比增长7%，规模持续扩大。期内，泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。截至2024年底，泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家。

　　据管理层介绍，万科长租公寓业务在2023年首次实现成本法下的盈利，2024年经营性利润（NOI）和权益净利润继续实现了双位数增长。

　　瘦身健体成效显著，大宗交易签约259亿

　　面对行业调整与企业经营变局，去年4月的股东大会上，万科提出了“一揽子”方案的瘦身计划。此后，万科持续推进“一揽子”方案，积极把握大宗资产交易机会，调整存量资源结构，加快资金回流。

　　据了解，在大宗资产交易方面，去年，万科与境内外机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等各类投资者建立了系统性的链接与合作。

　　2024年9月，其与新加坡主权基金GIC完成了上海松江印象城的交易；同月，与本地国企达成了成都高新万科大厦的资产交易，实现了非一线城市大体量办公类资产去化，并贡献正向利润。

　　此外，还携手中信共同设立了“中信万科消费基础设施基金”，基金购买深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目，REITs和Pre-REIT等创新型工具取得积极进展，开拓了多样化的资产交易路径。

　　数据显示，2024年，万科完成54个项目的大宗交易，分布全国19个城市，涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态，合计签约金额259亿元。其通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。

　　另在资产盘活方面，自2023年以来，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式盘活和优化项目56个，涉及可售货值约689亿元。

　　此外还有24个项目以退地、收储、退股、资产交易等方式实现前期投入的收回。管理层表示，万科仍在积极推动符合条件的项目资源盘活，目前有30多个项目正在往这个方向推进工作。

　　这一系列的资产盘活措施有效补充了万科的现金流。年报显示，万科全年实现经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正；另实现投资活动现金净流入108.09亿元，同样为正。

　　截至报告期末，万科持有货币资金881.6亿元。

　　今年以来改革发展迎来转机，一季度到期公开债兑付已完成

　　在减债、降负，优化债务结构方面，万科也积极争取。其在融资端2024全年新增融资和再融资948亿元，新增融资的综合成本仅3.54%，较2023年下降37个基点。

　　在保持开发项目融资稳定的同时，万科持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。期内，新增全口径经营性物业贷293亿元；期末，全口径经营性物业贷余额467亿元。

　　此外，还按照城市融资协调机制的导向要求，积极向新融资模式转型，全年在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。

　　2024年全年，万科得以顺利完成兑付292亿元境内外公开债及ABS。

　　今年1月，万科调整充实了管理团队，获得多方积极支持，公司也迎来改革发展的重大转机。

　　实际上，自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团就以市场化、法治化方式持续给予了万科“真金白银”的有力支持。2024年，深铁集团大比例参与认购中金印力REIT，收购了万科位于深超总基地的总部用地。

　　2025年一季度，深铁又收购了万科持有的红树湾项目49%收益权，帮助盘活存量资源。并向万科提供了70亿元的股东借款，用于偿还在公开市场发行的债券本息，且相关借款利率低于其从金融机构获得的融资利率。

　　今年1月万科管理团队调整充实之际，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人就表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。

　　包括深圳地区多家银行负责人也表态，将运用各种金融工具积极满足万科的合理融资需求。在各方支持下，万科迎来多项积极进展，生产经营稳定，偿债工作有序推进，其2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

　　去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场持续回暖。今年1-2月，全国成交房地产用地（住宅、综合、商业）规划建筑面积有所上升，民营房企在核心城市拿地意愿也有所增强。

　　正如万科管理层在与分析师交流中所说：“相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。”

　　业内人士认为，万科积累的业务能力以及多方的积极支持，有望在未来走出低谷。