来源：中国新闻周刊
全国近百个住宅小区正在同步上演相似剧情：一些城市的物业费正在经历少则10%，多至50%的下降，这被视为房地产市场下行的压力传导到物业服务市场。
自去年年中以来，以城市为单位的物业费“降费”先后席卷重庆、武汉等城市。再加上兰州、长沙等城市进一步明确空置房屋物业费减免政策，物业费下调似乎已经形成趋势。
高企的物业费可以被视为房地产市场快速上涨时代的后遗症之一，而“降费”只是纠偏的开始。这场涉及亿万家庭切身利益的调整，正在重塑物业管理行业的底层逻辑。
“风暴”从城郊刮起
去年6月开始，众多重庆小区业主向物业公司提出降费诉求，起因是重庆明确住宅前期物业收费统一实行政府指导价，并将物业服务分为四个等级，最高等级的四级服务物业费不超过1.9元/平方米·月，如确需超四级服务标准收费，物业公司可以向住建部门和发改部门申请、核价。新规从2024年6月1日起施行。
接受政府指导价的“前期物业”指的是小区成立业委会或业主大会前，开发商为了完成交付和管理，自行聘请物业公司提供服务的阶段。由小区业委会与物业公司签订的物业服务合同并不受此指导价约束，完全由市场决定。
其实，这一新规本意是影响去年6月1日后申报前期物业费的物业公司，抑制住宅前期物业服务费不合理上涨。但是，一些存量小区业主以此为依据提出降低物业费诉求，重庆也确实存在大量未成立业委会、未和物业公司签订物业服务合同的存量小区，物业公司提供的服务仍属于前期物业范畴。一些小区甚至挂起了“按政府指导价四级标准（1.9元/平方米·月）调整物业费”等内容的横幅，最终演变成一场波及甚广的“降费”趋势。
从去年年底以来，类似的故事也在武汉上演。目前，武汉主城区、江夏区、黄陂区、新洲区均已发布物业费指导价，经开区、蔡甸区、东西湖区正在研究制定物业费指导价，这些指导价均指向前期物业费。
这轮“降费”往往始于政府出台前期物业指导价，存量小区业主提出降价诉求，政府再出面协调存量小区降费，可谓市场与政府合力的结果，扩散速度极快，去年有重庆业主甚至制作降费流程步骤图传播，包括首先申请召开业主大会，发起降物业费的议题。如物业公司不愿降费，则成立业委会，向街道申请更换物业等。
如今，“降费”也并未在武汉停歇。
去年八九月间，宝业航天府业主周杰便召集一批本小区与周边小区业主，通过武汉市政府留言板，向小区所在的新洲区政府提出降低物业费的诉求。当时他注意到，武汉已有一些小区下调物业费，不乏物业公司主动下调的案例。更直接的“导火索”是同属武汉远城区的江夏区在2024年6月中旬出台住宅前期物业服务收费标准，其中五星级（有电梯）的基准价为2.4元/平方米·月，而宝业航天府的物业费标准为2.4元—2.65元/平方米·月，他显然认为同属远城区的新洲区应该向江夏区看齐。
2017年之前，宝业航天府所在的新洲区双柳板块还是农业区，随着航空航天产业落地，当地房地产项目陆续启动。宝业航天府原本是华夏幸福规划的8期孔雀城项目的第三期，随着华夏幸福出险，宝业集团收购华夏幸福所持股权，将项目更名为宝业航天府，并在2022年4月底交付。
与众多伴随新城而来的房地产项目一样，得益于周边产业，以及相对低廉的房价，宝业航天府在2020年前后成功吸引到一批投资客，周杰便是其中一员，他在2021年购房。他告诉《中国新闻周刊》：“当时项目售价比较低，高层与洋房每平方米均价分别只有6000余元、7000余元，而长江对面楼盘的价格已经超过1万元/平方米。”
当时，鲜有购房者对宝业航天府2.4元—2.65元/平方米·月的物业费有异议，尽管这一收费水平在武汉并不低。2019年发布的《武汉市物业服务收费管理实施细则》中，武汉中心城区住宅前期物业服务收费标准被分为一星级至五星级，其中四星级（有电梯）的基准价为2.6元/平方米·月，而宝业航天府位于五环外。
2022年下半年，宝业航天府房价开始下跌。目前，宝业航天府房价已经下跌50%—70%，在售房源单价多为2000余元。更重要的是，周杰形容宝业航天府所在板块“非常不适合居住”，不仅远离中心城区，而且周边规划的教育、商业等配套均未落地，在房地产市场下行的大势下，鲜有资金再进入这一板块。加之宝业航天府的业主多是投资客，2022年4月底交付以来，只有几十户业主入住，小区共有1800多户，入住率不足2%，小区内很多房屋还是毛坯房。
如果小区只有几十户入住，物业公司的成本能有多高？这是业主的普遍疑问。“仅就保洁而言，几十户业主又能够产生多少生活垃圾？武汉对于不同物业服务等级的标准制定得非常详细，从1级到5级，比如每一等级物业服务需要配置多少服务人员。但是宝业航天府一名管家便负责小区全部8栋楼。”周杰介绍说。
这让2.4元—2.65元/平方米·月的物业费显得“不合时宜”。宝业航天府高层与洋房每年物业费分别超过2000元、3000元。而新洲区一些老小区的物业费约为1.5元/平方米·月。
于是包括周杰在内的业主们通过武汉市政府留言板，向新洲区政府提出两项诉求，一是小区前期物业费用偏高，希望政府制定前期物业费指导价，二是出台空置房物业费减免政策。今年年初，新洲区出台前期物业服务收费标准。其中，五星级（有电梯）的基准价为2.3元/平方米·月。
在周杰看来，宝业航天府物业费降至1.6元/平方米·月左右比较合理，仅有一街之隔的孔雀城二期就在2月底将物业费单价降至1.8元左右。
在这一轮物业费“降费”中，宝业航天府所在的新洲区众多小区降幅明显，可谓风暴中心。自今年1月1日发布降低小区前期物业费标准的官方指导文件以来，截至3月下旬，该区已有35个小区陆续降低物业费。新洲区住更局物业科科长汪飞介绍，据估算，约1.5万户受惠，大部分小区物业费降幅10%—25%，尤其近几年交付楼盘，多数降幅25%左右，平均每户减负500元左右。
孔雀城二期便是物业公司在政府的协调下主动下调物业费。“政府也曾与宝业航天府小区物业协调，物业公司表示有意向下调物业费，但是始终未能落地。但是物业公司表示，宝业航天府物业费收缴率很低，一直存在缺口，甚至还需要开发商填补。”业主们只能寄希望于成立业委会。周杰坦言，成立业委会的目的并非更换物业，而是希望与物业公司对话。
在这一轮“降费”中，众多像宝业航天府这样的小区，在房地产的新周期中渐趋落寞，随着房价下跌、空置率高企，业主与物业公司围绕前期物业费的矛盾终于爆发。
前期物业“狂飙”时代落幕
众蚁社区创始人、上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰认为，很难说物业行业正面临“降费潮”，但是确实改变了过去物业费只涨不降的情况。
在上海、浙江等业委会成立比例较高的地区，物业费更多是市场竞争的结果。从去年开始延续至今的“降费”，更多发生在此前并未成立业委会，并且前期物业费较高的小区。
“在过去房价上涨的预期之下，房产被视为投资品，鲜有人考虑物业费等持有成本。但是如今房价普跌，如果持有成本维持高位，房产会成为负资产。”韩冰告诉《中国新闻周刊》。
更重要的是，前期物业费确实存在虚高情况。在韩冰看来，前期物业虽然经过招投标，但并非市场化行为，中标者多是开发商物业子公司，再向政府部门备案。“前期物业的甲方是开发商，其对物业公司的要求与业主并不一致，两者一定程度上形成利益共同体。在前期物业服务期间，物业公司一定程度上承担了物业服务之外的其他工作，比如配合开发商销售车位等。而且由于缺少监督，业主甚至无法知道开发商自持物业是否缴纳物业费，或者物业公司收取的费用有多少用于小区物业服务。”
因此，前期物业费虚高背后的根源是业主对于前期物业没有话语权。
“物业公司习惯性认定，物业费很难涨，因此习惯于虚标前期物业费。上海一些项目前期物业费甚至高达二三十元/平方米·月，这意味100平方米房屋每月物业费达到两三千元。”韩冰介绍说。
如上海市浦东新区的大华斐乐公园，近年刚刚完成物业费下调。该小区前期物业合同约定物业费单价为住宅10元、地下室5元、商业12元，开发商为招引商业项目，有意压低商业物业费。业委会找到评估公司重新评估，才压低住宅物业费，提高商业物业费，最终修正为住宅8元、地下室4元、商业16元。
在韩冰看来，前期物业合同的问题不只价格虚高。“一些前期物业合同满是对物业公司有利的条款，比如武汉某小区前期物业合同约定，‘业主共有物业设施及场所的经营收入的 95%作为物业经营收入补充物业服务费’。再比如一些物业公司为加速回笼资金，甚至推出‘物业费交10年免10年’政策，但是哪家物业公司能确保持续服务10年、20年？包含这些不合理条款的前期物业合同均经过政府备案，政府短期内采用‘降价’方式予以规范，但长期来看对于前期物业的监管不应止于价格规范。”
围绕前期合同的矛盾很大程度源自过去房企与物业公司高度绑定的模式。大量物业公司是房地产企业子公司，以“前期物业”形式进入市场，签下长期高价合同，前期物业费随着房价上涨亦水涨船高，物业公司甚至成为房企“现金奶牛”。
“在房地产业快速发展阶段，物业行业也涌现出一批上市公司，一些公司的利润率曾经高达百分之二三十。”如此之高的利润率被一位业内人士也形容为“夸张”，他告诉《中国新闻周刊》：“物业行业本该是一个相对普惠的低利润率行业，结果演变为一个没有技术壁垒的暴利行业，而且随着物业公司管理规模扩大，并未降本，保安、保洁等服务人员的工资也并未明显上涨。较高的利润率确实部分源自不合理的前期物业费，特别是在一些业委会成立比例较低的二、三线城市，比如管理一个物业面积40万平方米的小区，如果前期物业费为3元/平方米·月，确实是在‘吸血’。”
从去年开始的“降费”确实遏制了前期物业费上涨的趋势。另外，物业公司也在与房企“解绑”，过去的扩张模式需要改变。
随着房地产新开工面积骤降，直接影响物业公司管理规模增速。近年来，物业上市公司的管理规模增速持续放缓，管理面积均值增速由2020年的37.29%持续下降至2023年的12.40%。进入2024年，这一趋势仍在延续，物企不再对外公布其规模增长目标，而包括万物云、合景悠活等在内的部分物企甚至在财报中也未披露管理面积数据。
中指研究院物业事业部研究副总监彭雨告诉《中国新闻周刊》，当前物业市场的供求关系正在发生深刻变化，过去依托地产母公司项目输送的规模增长模式难以为继，单纯追求管理面积增长的粗放式扩张拐点已经出现。
万科旗下物业公司万物云2022年财报就曾透露面临的挑战，新开盘业务萎缩造成前介业务与案场业务大幅下滑，开发商未售空置房的物业欠费增加，代销开发商车位资产的生意冷清。
同时，物业公司也希望与房企“解绑”。“永升服务是一家港股上市公司，是旭辉地产旗下子公司。最初，公司名字并不包含旭辉元素，但是公司希望与旭辉地产更深地绑定，于是将公司名字改为旭辉永升，但是随着近年房地产市场下行，公司名字又去除旭辉元素。这个过程足以反映物业公司与房企之间的关系。目前上海一些小区选聘物业公司时，都会隐约对拥有房企背景的物业公司表达担忧，担心其将资金挪用给房企。而房企从物业公司抽调资金的情况确实存在，比如一些房企将费用成本挂到所属物业公司账上。”韩冰说。
在他看来，一些城市的物业服务市场需要形成新的平衡，但是这样的过程肯定会让一些物业公司感到痛苦，一些物业公司此前在一些城市其实不需要讨好业主。
“质价相符”是关键
去年12月，万物云董事长朱保全曾在一场演讲中表示：“当我们真正把市场打开的时候会发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。”
降价确实给物业公司带来压力。“从行业整体来看，物业费下调20%—30%确实对企业的盈利空间构成了显著压力。物业行业的利润率本身相对有限，尤其是在关乎民生的住宅物业领域，物企的利润率通常更低。随着物业费的下降，在成本结构不变情况下，企业的利润空间可能被压缩至盈亏平衡线附近，甚至出现亏损。”彭雨告诉记者。
去年重庆物业费出现“降费潮”时，曾有声音怀疑其中有物业公司为竞争存量项目有意鼓动业主更换物业的“撬盘”行为。
不过，韩冰并不认为这会导致物业行业陷入低价内卷的情况。“当业主大会产生之后，物业服务才进入了市场化博弈阶段，‘降费潮’是短期的，最终市场一定会得到平衡，毕竟一分价钱一分货，物业企业最终仍需盈利。”
其实，在市场寻找新平衡的过程中，“降费”可能并非唯一的趋势。
“今年上海的物业费甚至可能会迎来一波上涨。过去，上海一些区对于服务老旧小区的物业公司有补贴，通过设定一些比较容易达成的考核目标给予物业公司奖励，但是随着财政紧张，类似补贴将在今年年底取消。对于一些物业费只有0.8元/平方米·月的小区而言，因此可能面临资金缺口。而为鼓励小区上调物业费，徐汇区甚至出台‘涨多少补多少’的政策。”韩冰介绍说。
在他看来，物业行业的市场化程度仍然有待提高。这不光体现在业主没有话语权的前期物业阶段。
“一些一线城市的小区已经习惯于依赖政府补贴，政府应该适当‘放手’，根据《中华人民共和国民法典》，业主是物业管理的责任主体，如果一个小区的物业服务‘差到极致’，一定会有业主站出来干预，从而形成新的价格平衡。但是现实情况是，政府往往会介入一些物业费较低的老旧小区，甚至导致在一些小区，特别是位于一线城市中心城区的老旧小区，业主成立业委会都不如拨打12345有效。”
近年，一些城市中心城区小区出现物业公司丢盘、弃盘现象，即物业公司在合同到期后不再续约，选择撤场。对于这些被“丢盘、弃盘”的小区，地方政府往往会让国有物业公司进场，进行兜底服务。韩冰认为，“丢盘、弃盘也是市场化行为，业主在频繁更换物业公司后也会理解，较低价格难以请到优质物业公司提供服务，从而倒逼供需双方形成新的平衡，政府应该创造环境让项目加速流转”。
彭雨也认为，在“降费潮”的影响下，物业企业可能首先会主动退出不盈利或盈利差的低效项目。
北京一家国资背景的物业公司人士向《中国新闻周刊》举例称，公司本计划在今年2月底服务合同到期后撤出一个北京本地小区，到期撤场的决定在去年年底便已做出，因为项目存在亏损，亏损的原因是物业费收缴率较低。但是由于新的物业公司始终未能选定，经政府等相关部门、业委会与公司沟通、协商，公司撤场时间特意推迟一个月。而新的物业服务合同约定的物业费仍是1.45元/平方米·月。
“物业费没有绝对的高低之分，其实小区物业的账很好算，一边是小区的物业费和公共收益收入，另一边是小区保安、保洁等基本服务，以及服务设施支出，只要两者匹配即为合理。”韩冰说。
他曾作为业委会主任将所在小区物业费从2.18元上调至3.5元。“其实这个过程并不复杂，业主首先要明确自己想要什么水准的服务，再由业委会算账，当时业委会就推出数个套餐让业主选择。”
其实，业主对于物业的诉求并非一味“降价”。“黄浦区某小区业主曾向我咨询，希望成立业委会，我问对方是否有降低物业费诉求，业主表示并不要求降价，甚至可以接受涨价，但是物业服务质量必须提升。”韩冰表示，在上海，业委会往往将上调物业费视为成绩。“在保障价格透明，而且业主更换物业公司足够便利的情况下，物业费应该交由市场调节。”
彭冰认为，物业企业未来会更加重视市场化定价能力建设，也就是更清晰地向业主展示服务标准与成本构成，推动“菜单式服务”分级收费模式，让价格与服务质量透明化。同时，通过提升业主满意度来提高缴费率，减少因降价导致的现金流缺口。
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