本报记者 昌校宇
金融服务民生开启新路径。近日，北京市通州区及昌平区不动产登记中心同时完成“双首单”不动产信托财产登记项目，这一创新实践标志着不动产信托财产登记工作取得了突破性进展。
业内人士表示，上述突破是监管创新与市场实践同频共振的成果，更是信托行业回归本源、服务民生的新起点。不动产信托登记机制为信托提供多元财产类型的财产隔离、满足不同委托人综合需求巨大空间。
“双首单”实践
展现不动产信托多元价值
近年来，不动产信托业务不断发展，信托财产保护的重要性日益凸显。但该项业务长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题，难以真正实现信托风险隔离的功能，影响信托行业充分发挥服务民生作用。
为加大金融服务民生力度，优化金融服务民生供给，2024年12月份，北京金融监管局会同北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径，并首次以专项文件的形式，明确了不动产信托财产的登记路径和办理流程，实现了可将不动产登记为信托财产的效果，解决了潜在的权属纠纷，保护了信托当事人的合法权益，为业务落地提供了制度保障。
谈及不动产信托财产登记制度对信托业转型创新的意义，清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成对《证券日报》记者表示：“一是重塑资管行业格局。不动产信托登记催生新型‘资产管理—运营服务信托’生态链。二是推动信托业务结构转型。登记制度激活存量资产价值，据测算北京市可盘活闲置不动产超万亿元。三是完善金融基础设施。”
2025年4月2日，北京辖内国投泰康信托有限公司（以下简称“国投泰康信托”）和中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称“中国外贸信托”）分别在通州区、昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记。
“双首单”实践展现了不动产信托的多元价值。其中，国投泰康信托为北京市一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，帮助老人实现“生前养老照护”与“身后守护子女”的目的，促进信托成为亲情与责任的载体。中国外贸信托为北京市一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，根据其意愿将信托收入的50%定向用于慈善捐赠，构建了新时代“不动产+慈善+养老+传承”四位一体的信托服务模式。
破解风险隔离难题
满足个性化需求
具体来看，中国外贸信托顺利落地的不动产信托名为“外贸信托—吉量10号”项目。中国外贸信托党委书记、总经理卫濛濛表示，该项目在不动产权证附记栏明确标注“不动产信托财产”及产品名称，构建了三大核心优势：一是权属界定更清晰规范。第三方可通过登记信息一目了然地知晓财产状态，未来即便面临债务纠纷，信托财产也能依法独立于各方资产，真正实现“风险隔离”；二是管理服务更专业高效。作为受托人，中国外贸信托为客户提供从资产维护、价值管理到收益分配的全周期服务，帮助委托人摆脱不动产管理的繁杂事务；三是满足委托人更多元需求。
谈及委托人设立上述信托的初衷，卫濛濛介绍，委托人的家庭情况是当前许多“422”家庭（4位老人、一对夫妻、2个子女）的典型缩影。委托人夫妻均为独生子女，正处于“上有高龄父母、下有未成年子女”的“夹心层”，希望以信托制度为工具，系统性解决家庭养老面临的痛点问题：一是破解“独生子女养老”的资产管理困境。在传统模式下，家庭不动产分散登记在不同家庭成员名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面临“资产查询难、管理难、跨代传承难”的多重障碍。信托的“财产独立登记”机制，恰好能将不动产纳入信托架构，明确权属边界，确保即便在委托人夫妻因意外无法履职时，老人的居住与生活保障、子女的成长资金仍能通过信托条款得到持续落实，避免因家庭重大变故导致“养老无着”。二是建立稳定可持续管理运用机制。通过信托公司的专业管理提高相关不动产的运用管理效率，减轻委托人自己的家庭事务负担。三是一站式满足委托人对收益用途的诉求。
“这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命，彰显了信托制度在满足个性化、复合化需求方面的独特价值。”卫濛濛如是说。
展望未来，邢成认为，信托财产登记范围将扩展至知识产权、数据资产等新型财产。接下来，信托公司需以不动产信托财产登记制度试点为支点，构建“资产运营+金融服务+科技赋能”三位一体模式，在不动产金融深化改革的浪潮中把握战略机遇。
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