想买法拍房却买了债权，“购房款”还能要回来吗？

债权等于所有权吗？购买法拍房债权一定可以过户吗？本期通过案例为您解答。

鲁法案例【2025】143

当事人欲购买学区房，又想走捷径“低价捡漏”，于是在中介的“推荐介绍”下购买了法拍房所担保的债权，意图通过以物抵债的方式获得法拍房的所有权，结果房子没住上，“购房款”也要不回来了。

一、案情简介

“孩子马上要上小学了，我只是想买个学区房而已，中介给我推荐了法拍房，我看地段价格都合适，就交了72万元，谁成想事情变成了这样！”当事人周某某痛心疾首地向法官说。周某某自2022年1月份开始着手看房，3月份就交了“购房款”，眼瞅着9月份孩子要开学了，但房子始终没能交付、过户。周某某便不断催促，但是中介却屡屡推迟交房日期。面对着父母妻儿的不断责问，周某某也是一筹莫展、不知所措，万般无奈之下，周某某将某资产管理公司起诉至崂山法院，请求解除“购房协议”，退回“购房款”。

原来，某资产管理公司对周某某拟购学区房的所有权人享有债权，并以该学区房为债权设立了抵押担保，房屋所有权人未能按期偿还借款，某资产管理公司诉至其他法院后申请了强制执行，该学区房最终被法院司法拍卖而成为了法拍房。为了低价获取该法拍房，中介想出了“歪招”——让周某某通过层层转让的方式购买某资产管理公司对房屋所有权人享有的上述债权，然后再将周某某变更为申请执行人，意欲在法拍房流拍后，通过与房屋所有权人达成以房抵债协议的方式低价获得房屋。

然而，周某某和中介的如意算盘终究是落了空！法拍房的所有权人早已深陷债务泥潭，遭遇多方债权人起诉，其名下房产已被多家法院轮候查封，周某某的“买房”愿望无法实现！于是，周某某便与某资产管理公司协商，请求返还“购房款”。可是某资产管理公司却答复，双方签订的是债权转让协议，并非房屋买卖协议，其已完成债权转让，也已协助变更了债权的申请执行人，双方的合同目的均已实现，债权转让款不予退还。

二、法院审理

崂山法院经审理查明，周某某与某资产管理公司签订的并非“购房协议”，而是债权转让协议。一方面，案涉债权转让协议确已履行，周某某交付了购买债权的72万元款项，合同相对方某资产管理公司已将债权转让给周某某，并配合其向法院递交了变更申请执行人申请，周某某也已被法院确定为新的申请执行人，单纯从债权转让合同履行来看，周某某确无理由解除合同。另一方面，综合周某某与中介的微信聊天记录及其他证据，周某某自始就是想购买学区房，也有看房、催交房等行为，其只是轻信中介和某资产管理公司的承诺才购买了债权，若让其承受“房款两失”的结果，并不符合社会对司法维护公平正义的期待。

依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条规定，意思表示真实是民事法律行为产生法律效力的必要条件，以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效。法官在审查证据时发现，周某某与某资产管理公司签订的《补充协议》上手写了一行文字：“某资产管理公司承诺该债权转让至周某某名下起50个工作日内将房屋交付于周某某，否则逾期支付利息”，并加盖了某资产管理公司的公章。结合周某某与中介交涉过程的微信聊天记录以及双方当事人的陈述，可以认定购买案涉债权并非周某某的真实意思表示，其真实意思表示乃是购买为债权设立抵押担保的房屋。综上，法院认定原被告双方签订的《债权购买协议》及《补充协议》应为无效，被告某资产管理公司应返还原告周某某72万元款项及相应利息。鉴于周某某对案涉合同签订亦有过错，故对其要求被告支付律师费及财产保全责任险费等费用的诉请不予支持。

三、法官提醒

“诚信原则”是我们日常生活中每个人都应当遵守的道德准则。有些当事人在进行市场交易时“剑走偏锋”，不仅脱离市场监管、造成社会管理秩序混乱，而且还给自身及家庭带来巨大法律风险！通过此案，法官提醒大家：从事民事活动时务必诚信守法，杜绝投机行为。购买法拍房或者其他商品均应当通过正当渠道进行交易，切勿心存侥幸，否则容易“赔了夫人又折兵”，造成不可挽回的重大损失。

延伸阅读：地产不良，即将来袭

据彭博最新报道--中国大型银行正在加紧核销不良房地产贷款以清理资产负债表，便于响应决策者号召，为世界第二大经济体提供支持。

2024年，中国商业银行处置了3.8万亿元不良资产，其中房地产贷款占比较大。为修复银行资产负债表、推动经济复苏，监管机构敦促加快核销不良房地产贷款。此举有助于释放资源拓展新业务，但短期内可能冲击利润。房地产市场仍面临压力，但债务重组和政策支持或将促进行业触底反弹。根据银行监管机构的数据，中国金融业2024年不良资产处置的规模达到创纪录的3.8万亿人民币。虽然官方数据没有按行业细化，但分析师表示，发放房地产开发商贷款占了大头。

根据银行业监管机构的数据，2024 年，中国金融业处置了创纪录的 3.8 万亿元人民币不良资产。虽然官方数据没有给出行业细分，但可以确信其中不良房地产贷款占比较大，原因有三：

一是从中国央行的贷款结构数据来分析，对房地产开发商的贷款占了很大一部分；

二是从去年开始，官方就加大了对房地产行业的债务清理与救助力度。比如增加了在建楼盘贷款，要求各地动用财政、政府债和国企资金来收购过剩的商品房；

三是不少地方加大了对房企的经营指导，比如甚至直接将万科收归国有。

结合以上三点，有足够的理由确信，房地产不良资产必定是银行不良资产处置的重点。

知情人士称：近几个月金融监管机构已鼓励包括工商银行在内的商业银行优先处置房地产对公不良贷款。他们称，一些银行今年已将地方分支行核销此类债务的全年额度提高了一倍。因事未公开，知情人士要求不具名。

这一举措凸显了决策者加速化解地产坏账的决心，因为持续数年的楼市危机可能进一步侵蚀资产负债表，让银行难以持续支持政府希望导向的领域。在净息差创新低、坏账不断增加的背景下，银行已然很难盈利。监管还在制定为所有大型银行补充资本的计划。

惠誉表示：房地产开发贷款在其追踪的中资银行信贷余额中约占6%-7%，过去几年该领域的不良贷款率相对稳定地处在4%-5%。知情士说，加速清理这些贷款，意味着银行将能够腾出资源去做其他事情。

（转自：不良资产行业观研）